首次置業的經驗
現在的自住樓大概於一年前購入，買入價大約330萬，每月供款大約12,000。現在回想起整個買磚頭的過程，當中多有些地方做得不夠好，使得成本增加不少，籍此分享並檢討一番。
本身住公屋，婚後以平租租了一間朋友的舊式村屋 （只有地下一層200多呎，內有閣樓那種）。 太太懷孕後有感需要較大空間，因此起了買樓的念頭。
由於家人和身邊朋友都沒有買樓經驗，可說是靠自己摸著石頭過河，以及參考坊間的買樓書籍以了解大概流程以及要注意的地方。
我們有幾個預設
1. 空間要比現在大
2. 價錢大約300萬，不可超過350萬，預算有限，預計要做9成按揭，太貴過不到HKMC審批，亦要留一定資金以防萬一
3. 地點近雙方父母，方便照顧孩子。（屯門or東涌）
當時東涌樓價普遍4－5百萬，而元朗屯門大概350萬左右，買元朗屯門還有那麼一點可能，所以當時並不抱太大希望可以找到合適單位。
由於本身住過村屋，認為空氣較好和舒適（即使只有2、3百呎），所以一開始我們亦是由村屋開始聯絡地產代理睇樓，先後看過8－9間，當時的700呎村屋業主普遍開價都在380－450左右，而3百多呎的已經沒有盤源，最平的一間中層700呎叫價290萬，但當了解到買賣村屋是不可以向HKMC申請按保由借7成變成借9成，亦即要先付3成首期，以290萬計要大約90萬，加上雜費要10萬左右，即100萬元有多的入場費。而且銀行對村屋估價比較保守，除時估價不足後，買村屋的計畫亦告吹。
後來開始看一般Apartment, 好幸運找到一些實用率高的低密度住宅，單位業主在同屋苑換大間位，用了可接受的價格購入，實用5百多呎，銀行估足價有多，亦可做9成按。
和業主談好價錢，當晚簽臨時買賣合約及付5%訂金，60天成交期，還記得當時太太寫支票因為金額對我們來說很大，一邊寫，手一路顫抖！然後找律師，找銀行做按揭，約兩星期後簽正式買賣合約，付大訂，直至正式成交日收樓一切順利。就此達成了人生中暫時最大額交易！(現在回想當時業主的態度，應該還有價講，當然這是馬後炮)
最後總結一些我應為買樓過程中比較重要的地方
1. 熟識政府政策
由於家庭負債比率上升及高樓價令民怨升溫，金管局已多次收緊按揭，政府亦推出多種印花稅，以求降低樓市升幅及降低風險。如果不清楚按揭審批規則，除時付了首期卻未能向銀行借出足夠按揭款項，而要增加首期支出，更甚者需要撻訂而導致損失。
2. 未算勝先算不勝
由於當時亦算高位入貨，要評估一下出現最壞情況時，即跌市又失業是否可以應付。我計算可負擔價錢後，再估計買入後即使樓價下跌2成，還可以在銀行call loan後還錢，應有足夠安全邊際，而當時樓價即時下跌機會亦少。到今天單位的銀行估價比成交價高兩成半，即使樓價今天在高位大跌4成，亦不會變成負資產。同時保留足夠現金，以應付特發情況，例如若兩口子同時失業，我們亦有足夠現今可應付一年的供樓及日常開支。
3. 細行好過大行
此觀點可能有所偏頗，不過單就元朗屯門區中，我所去過的地產鋪而言，有一定歷史的細行可能因為紮根多年，有一大幫業主舊客多年前低價買入，所以其單位多數升幅多於一倍，例如7-8年前以150萬買入，當時市價400萬，對這些業主來說賣出380萬或400萬只是賺230萬與250萬的分別，所以議價空間較大。曾有代理向我表示，某些單位換了幾手業主，而所有交易都是有他促成，可見一斑。而且細行可能是一人或數人公司，佣金不用分帳或分較少，因為不像大行要養活一大班行政人員及其他成本。
反而大行，平盤不多，原業主多是近幾年買入，以當時市況議價空間較少，個人感覺sales比較傾向業主，盡量爭取較高價錢，可能因為佣金不是大部分落袋，還要分帳。
4. 地產代理，疑人不用
由於買樓交易額動軋數百上千萬，對「打工仔」來說絕對是一大筆金錢，如果對地產代理誠信有所懷疑，除非對買入單位有絕對信心，否則寧願放棄此一機會亦不要冒不必要的風險，所謂不確定的不買。無謂找一個不信任的人協助處理如此大額交易，令自己擔心又有機會有損失。
5. 保留底牌
地產代理收取成交價1－2％的傭金，先天上較為傾向業主，成交價越高，其收入亦越高。由於買家是下一位業主，亦即下一位潛在客戶，一般有誠信的代理亦不會完全傾向業主，應該說代理會在雙方可接受的價格範圍內達成最高交易額。所以代理會向雙方「摸底」，判斷一下價格範圍。
地代通常一開始會問你預算有幾多，其實對方以在向你摸底，切記不要將底價透露，此時最好將底價降低10-20%。例如你首置想買500萬質素的樓，手中有100萬現金，打算做9成按，買500萬樓應該資金比較寬鬆，而且有能力買到600萬左右的樓，但資金會比較緊張。但你最好說打算買400-450萬左右，而要求買當時500萬質素的樓，因為無論你說什麼價錢，對方為了試出你的能力範圍，通常會將你說的預算往上推，介紹一些開價較高的單位 (當然一般質素亦較高)。如此在資金上會比較寬裕，而如果你把持得住代理的說服，亦有可能真的以400萬左右買到當時500萬質素的樓，即所謂「執平貨」。
6. 在簽臨約前必需檢查清楚屋內的結構有無問題
例如滲漏、牆身改建是否合規例等等，有問題可嘗試要求業主先修補或減價，還有管理費、差餉、水電煤安排，入牆家私電器(燈、冷氣、廚櫃等) 會否搬走，誰負責等等。原則上簽臨約時屋內是什麼樣，你收樓時亦是什麼樣。誇張點說，如果簽臨約時屋內牆身有一個大洞，收樓時業主是不用填補的。即使業主善心把大洞補好，你也有權要求他還原。
p.s.由於初次寫文章，內容比較散亂。
另外亦推薦一本書:
書名: 上車買樓財技實戰天書
作者: FCI Anthony & King Sir
ISBN: 9789888270026
出版年期: 2013
此書在我參考多本買樓書中最為實用，由評估 、準備、睇樓注意事項、買賣程序、按揭計算及申請到成交注意事項都詳盡說明，需然在出版後2年的今天，按揭政策又再收緊而與書中的計算有所不同，但書中例子及注意事項依然對新手有很大作用，值得一看。
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後記:
回想兩年前，如非孩子將要出世，華萊士也未必有決心去買樓。當時家中長輩、朋友都沒有買賣樓宇經驗，華萊士只靠網上、書籍等相關資料，計算好預算金錢，就擔粗粗去找地產經紀，幸好當時華太亦相當支持我的決定。
當時手裡只有50萬，並不寬鬆，附出首期加雜費後應會花光所有積蓄，幸好在簽臨約後有經歷過97的長輩給了我們一筆金錢，讓我們可以做8成按揭而不用借盡9成按，加上後來知道按揭保費可向銀行加借，最終順利成為業主。
當時的駛費包括：
66萬首期+7.4萬印花稅+3.3萬傭金+0.8萬律師費+1萬裝修費=78.5萬
可能你會問何解裝修可以咁平？是否買靚裝樓？非也，屋苑是新鴻基樓，約20年樓齡，但廚房、廁所、全屋木門、地版都是由地盤落成到現在沒有業主更換過還相當新淨。原本華萊士不相當，但看了幾個同屋苑樓盤後，不少單位都是倒模一樣的裝橫、磁磚、雲石等等，唯有相信了。單位最後只重新漆油、換大閘、換馬桶，加上老父是裝修師父，因此可以用最簡單的方法解決裝修。
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