置業兩年經驗談

由於供樓及其他負擔，華萊士近兩年的家庭儲蓄率跌至20%的新低。這個儲蓄比率對希望達成財務自由的小弟來說實在太低，思前想後，從有檢視每月家庭支出。最近決定轉按及減少保險費支出，從而提升儲蓄率。

轉按

近年坊間不少業主將單位加按，把近年單位的升幅所得資金取出，用以再投資或購買新資產以提升回報。不過對沒有注碼的小弟來說，就反其道而行減按，即向新銀行借少一點，而向舊銀行補回差價。令原本八成按揭減至六成，同時將還款期限由廿五年延長至三十年，最終令每月還款額下降30%至八千多元。這樣做的好處有四

一，增加儲蓄率

所謂手中有糧心中不慌，手裡有十萬和手裡有一百萬或更多，在面對逆境時心態都不一樣。雖然不知逆境會何時出現，不過小弟深信人性，心越慌越容易作出不理性決定。如果你未明白華萊士在說什麼，請參考Kodak及Nokia沒落的故事。

二，為出租鋪路

這是個現實的決定，由於打算兩年後追多個小朋友，照顧兩個孩子需搬近母親，因此有機會成為雙租族，或如經濟力許可，會在母親居所附近置多個單位。但現居不打算賣出，因此未來會將按揭成數減至五成而合規出租。華萊士知道坊間不少業主偷偷將五成按以上單位出租，不過小弟就不打算冒這個險了。

三，銀行回贈
如息口沒有大升，每兩年過罰息期後轉按，新造按揭會獲得銀行最少1%貸款額現金回贈或如果按揭比率低於樓價6成可得1.1%-1.3%回贈，加上向坊間某星X地產簽轉介信轉交銀行，該地產會額外回贈0.2%-0.25%，因此總回贈可達1.3%以上。以華萊士為例，本次轉按供得1.45%回贈，約3萬大元，扣除律師費後，仍可抵消大半年的供樓利息。

四，為加息期作準備

聯邦儲備局已確認加息0.25厘，並預測今年共加息三次，為減低利息支出，因此部份提早還款。看官可能會發覺華萊士自相矛盾，要減輕利息支出又將還款期延長，總利息支出不是增加嗎。

關鍵有二，第一，銀行提供mortgage link account，將資金存入按揭戶口可獲與按按利率相同的年息，對手上有資金或高儲蓄率人士而言，可抵消一部分利息，面對加息期大大有利。由於儲蓄率提升令手上資金增速加快，再將資金放入上述高息戶口，使每月利息越來越多而供款變相減少，形成良性循環，越供越輕鬆。

另外，不少人看到數十上百萬的按揭總利息就覺得很大壓力，覺得蝕了很多錢給銀行。其實在現實情況，大多數業主供數後多有結餘，儲到一筆錢後部分提早還款，利息會慢慢減少。反而要關注的是，供款頭幾年如面對加息，是否還有能力儲錢。

由於儲蓄率提高，經計算後，如不顧一切，每過罰息期就提早部分還款，完全有能力在六年內清還所有按揭，需然我不會真的這樣做。

總結，隨著薪金提升、延長還款期及提早部分還款，供樓兩年後，已經變得相對輕鬆。在完成一系列減低開支措施後，儲蓄率由20%上升至35%，若本年薪酬增幅合理，應可達40%儲蓄率。未來計劃在2019-2020年間，看市況有機會購入第二個單位。華萊士會努力實現這個目標！